28 Immobilien Für das Vorliegen einer Umwidmung ist auf den bereits geltenden Umwidmungsbegriff abzustellen. Die Umwidmung muss erstmals eine Bebauung ermöglichen, die in ihrem Umfang im Wesentlichen der Widmung als Bauland oder Baufläche im Sinne der Landesgesetze auf dem Gebiet der Raumordnung entspricht. Der Umwidmungszuschlag ist um jenen Betrag zu kürzen, um den die Summe des Veräußerungsüberschusses des Grund und Bodens und des Umwidmungszuschlags den Veräußerungserlös des Grund und Bodens übersteigt (= Erlösschranke). Der Umwidmungszuschlag umfasst sowohl Alt- als auch Neuvermögen. Er ist anzuwenden auf Grundstücksveräußerungen nach dem 30.6.2025, wenn die Umwidmung nach dem 31.12.2024 erfolgte. Beispiel 1 A hat im Jahr 2010 unbebautes Grünland um € 10.000 erworben. Im Jahr 2025 wird dieses in Bauland umgewidmet; anschließend verkauft A das unbebaute Grundstück um € 100.000. Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) für private Grundstücksveräußerungen beträgt 30 %. Der Veräußerungsüberschuss in Höhe von € 90.000 wäre grundsätzlich um einen Umwidmungszuschlag in Höhe von € 27.000 (= 30 % von € 90.000) zu erhöhen, sodass sich insgesamt positive Einkünfte in Höhe von € 117.000 ergeben würden. Da diese den Veräußerungserlös in Höhe von € 100.000 um € 17.000 übersteigen, ist der Umwidmungszuschlag auf € 10.000 zu kürzen (= € 27.000 – € 17.000). Es ergeben sich somit insgesamt positive Einkünfte in Höhe von € 100.000 (= € 90.000 + € 10.000), die dem Veräußerungserlös entsprechen. Bei Anwendung der 30 %igen ImmoESt ergibt sich eine Steuerschuld in Höhe von € 30.000 (= 30 % von € 100.000). Beispiel 2 B hat im Jahr 2010 unbebautes Grünland um € 10.000 erworben. Im Jahr 2025 wird dieses in Bauland umgewidmet. Kurz darauf stellt sich heraus, dass der Boden des Grundstücks durch eine benachbarte Chemiefabrik kontaminiert wurde, sodass B das unbebaute Grundstück nur noch um € 5.000 verkaufen kann. Da B in diesem Fall keine positiven Einkünfte aus der Veräußerung des Grundstücks erzielt, ist auch kein Umwidmungszuschlag hinzuzurechnen.
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